JurnalLugas.Com – Mengurus surat tanah desa menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan langkah strategis untuk memperkuat legalitas kepemilikan tanah. Di tengah meningkatnya kasus sengketa lahan, sertifikat menjadi dokumen paling kuat yang diakui negara.
Namun, satu pertanyaan yang kerap muncul di masyarakat adalah: berapa biaya yang harus disiapkan untuk mengubah surat tanah desa menjadi SHM?
Mengapa SHM Sangat Penting?
Status tanah yang hanya didukung surat keterangan desa masih memiliki kelemahan dari sisi hukum. Tanpa sertifikat resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN), posisi kepemilikan dapat dipersoalkan kapan saja.
Seorang praktisi hukum pertanahan menjelaskan, “Sertifikat adalah bukti kepemilikan yang diakui negara. Tanpa itu, tanah masih berpotensi menimbulkan sengketa, terutama jika ada klaim ganda.”
Dengan memiliki SHM, pemilik tanah mendapatkan:
- Kepastian hukum yang kuat
- Perlindungan dari sengketa
- Nilai jual tanah yang lebih tinggi
- Kemudahan akses pembiayaan seperti kredit bank
Rincian Biaya Mengurus Surat Tanah Desa ke SHM
Biaya pengurusan sertifikat tidak bersifat tetap, karena dipengaruhi oleh luas tanah, lokasi, dan metode pengurusan. Namun secara umum, komponen biayanya terdiri dari:
1. Biaya Resmi di BPN
Ini adalah biaya negara yang wajib dibayarkan:
- PNBP (Pendaftaran): sekitar Rp50.000 per bidang
- Biaya pengukuran tanah: sekitar Rp300.000 – Rp1.000.000
- Biaya pemeriksaan berkas (Panitia A): sekitar Rp350.000 – Rp400.000
- Biaya administrasi dan materai: sekitar Rp100.000 – Rp500.000
👉 Total estimasi jalur mandiri di BPN:
Rp600.000 – Rp2.000.000
2. Pajak yang Perlu Diperhitungkan
Selain biaya administrasi, terdapat pajak yang wajib dipenuhi:
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan):
Sekitar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP - PPh (Pajak Penghasilan):
Berlaku jika terjadi transaksi jual beli tanah
👉 Pajak ini bisa menjadi komponen terbesar, terutama jika nilai tanah tinggi.
3. Biaya Tambahan (Opsional)
Jika menggunakan jasa pihak ketiga:
- Notaris/PPAT: mulai dari ratusan ribu hingga jutaan rupiah
- Jasa pengurusan dokumen: bervariasi tergantung wilayah
- Biaya legalisasi dan tambahan dokumen: sekitar Rp200.000 – Rp1.000.000
👉 Dengan bantuan pihak ketiga, total biaya bisa meningkat menjadi:
Rp3.000.000 – Rp10.000.000 atau lebih, tergantung kompleksitas.
Estimasi Total Biaya (Gambaran Umum)
Secara ringkas, berikut gambaran kisaran biaya:
- Pengurusan mandiri:
👉 Rp600.000 – Rp2.000.000 - Dengan pajak & kondisi umum:
👉 Rp2.000.000 – Rp5.000.000 - Dengan jasa notaris/PPAT:
👉 Rp3.000.000 – Rp10.000.000+
Angka ini dapat berubah tergantung lokasi, luas tanah, dan kebijakan daerah.
Program PTSL, Solusi Lebih Hemat
Pemerintah menyediakan program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) untuk mempercepat sertifikasi tanah masyarakat.
Melalui program ini:
- Biaya pendaftaran bisa sangat rendah
- Bahkan ada wilayah yang membebaskan sebagian biaya
- Proses dilakukan secara massal dan terstruktur
Namun, tetap ada biaya tambahan seperti pengukuran atau administrasi desa yang relatif kecil dibanding jalur reguler.
Alur Pengurusan SHM dari Surat Desa
Agar proses berjalan lancar, berikut langkah yang biasanya ditempuh:
- Menyiapkan dokumen (surat tanah desa, KTP, KK, bukti pajak)
- Mengajukan permohonan ke kantor BPN
- Verifikasi berkas dan pengukuran tanah
- Pembayaran biaya sesuai ketentuan
- Penerbitan sertifikat SHM
Proses ini bisa memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung kelengkapan dokumen dan kondisi lapangan.
Tips Agar Biaya Lebih Efisien
- Urus langsung ke BPN tanpa perantara
- Gunakan program PTSL jika tersedia
- Pastikan dokumen lengkap sejak awal
- Hindari calo atau jasa tidak resmi
- Cek biaya resmi agar tidak terkena pungutan liar
Seorang pengamat pertanahan menegaskan, “Kunci efisiensi bukan pada siapa yang mengurus, tetapi pada kesiapan dokumen dan kepatuhan terhadap prosedur resmi.”
Mengubah surat tanah desa menjadi SHM adalah investasi jangka panjang yang sangat penting untuk keamanan aset. Meskipun memerlukan biaya, kisarannya masih terjangkau jika dilakukan melalui jalur resmi.
Secara umum, biaya yang perlu disiapkan berkisar dari ratusan ribu hingga beberapa juta rupiah, tergantung kondisi dan metode pengurusan. Dengan memiliki SHM, kepemilikan tanah menjadi lebih aman, legal, dan memiliki nilai ekonomi yang lebih tinggi.
Baca berita lainnya JurnalLugas.Com
(WN)
